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Antes de comprar ou vender um imóvel em condomínio, é importante conhecer as particularidades deste tipo de negociação, especialmente quanto à preferência que os demais condôminos possuem para a aquisição do bem.

Primeiramente, há que se esclarecer que quando se trata de unidade autônoma em condomínio, por exemplo, um imóvel independente, que é de direito de uso apenas do morador, como a vaga de garagem e o apartamento, não se fala em direito de preferência.

Por outro lado, quando duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo imóvel, seja um terreno, uma chácara, uma sala comercial, um apartamento, a situação é diferente. Neste caso, o imóvel em condomínio é um bem comum e indivisível, não sendo possível identificar as delimitações da propriedade de cada condômino dentro do todo maior (a tão falada “parte ideal” de um imóvel).

É para este segundo caso que a lei prevê o direito de preferência na compra e venda de imóveis, que se trata do direito dos demais condôminos/proprietários em adquirir a fração ideal do imóvel que está à venda, antes de ser ofertada para um terceiro, que ingressaria no condomínio do bem.

Qual é o objetivo do direito de preferência?

O exercício do direito de preferência tem a finalidade de manter o bem imóvel no domínio de quem já é proprietário, evitando o ingresso de terceiro indesejável na “sociedade”. Ou, simplesmente, para propiciar ao condômino, se assim o desejar, o aumento da sua participação no bem.

Como proceder para respeitar o direito de preferência na compra ou venda de imóvel em condomínio?

Para que seja possível a concretização do negócio com segurança, todos os coproprietários precisam renunciar ao direito de preferência de adquirir a parte do imóvel que está sendo vendida. Para isso, o renunciante tem o direito de saber quais as condições da venda, pois o direito de preferência se dá nas mesmas condições que o bem seria negociado com terceiro.

Tanto a oferta ao condômino como sua resposta devem ser formalizados por escrito, com os devidos procedimentos jurídicos. Somente após isso se pode ultimar a venda do bem a terceiro, que substituirá o antigo proprietário no condomínio.

E se não for respeitado esse procedimento, o que pode acontecer?

Não sendo respeitado o direito de preferência, tanto o comprador como o vendedor poderão ter transtornos, já que o condômino/proprietário que se sentir prejudicado em seu direito de preferência poderá adjudicar para si a parte do imóvel vendida, mediante o depósito do valor da efetiva negociação com o terceiro. E, neste ponto, as pessoas que negociaram o imóvel poderão ter ainda mais prejuízos, caso a formalização do negócio tenha sido realizada por um valor menor do que foi efetivamente pago.

Mas fique tranquilo, com suporte jurídico adequado, todas essas questões burocráticas decorrentes de negociações de imóveis são encaminhadas da maneira mais adequada possível para trazer segurança na negociação.

Por Camila Brun e José Henrique Dal Cortivo, em 28.05.2021

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No atual contexto social, em meio ao avanço tecnológico constante, surgiu a necessidade de uma lei específica para regular o tratamento de dados pessoais, a fim de resguardar a privacidade, a intimidade e a autodeterminação de seus titulares, impondo regras sobre o tratamento de dados. Isso com a finalidade de proteger o direito à liberdade e à privacidade, sem, contudo, impedir o uso de dados em massa (big data) para o bem da coletividade.

Neste contexto, surgiu no Brasil a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) – Lei n. 13.079/18 – aprovada em agosto de 2018, com inspiração na Lei Europeia (GDPR), e passou a ter vigência a partir de agosto de 2020. Mas, a proteção dos dados pessoais, na Legislação Brasileira, não é novidade pois a tutela desses dados já tinha fundamentos normativos no direito à vida privada, à intimidade e à personalidade, consagrados na Constituição Federal e no Código Civil, além da preocupação com essa questão já estar anunciada no Marco Civil da Internet (Lei 12.965/14). As novidades da LGPD são relativamente à criação de uma estrutura administrativa para regular e punir a coleta e o tratamento inadequados dos dados pessoais.

Quem se submete à LGPD?

Todas as pessoas naturais, todas as pessoas de direito privado e todas as pessoas de direito público são obrigadas a cumprir as regras da LGPD.

O que são dados pessoais?

São informações relacionadas à pessoa natural (pessoa física) identificada ou identificável, que se subdividem em: dados pessoais sensíveis, que se referem às informações sobre origem racial ou étnica, convicção religiosa, opinião política, saúde, vida sexual, dados genéticos ou biométricos; e dados anonimizados, que são todos os dados que, de maneira isolada, não permitem identificar o titular. Os dados pessoais são definidos como diretos e indiretos. Os dados diretos são aqueles que podem ser atribuídos a um indivíduo específico sem o uso de informações adicionais, como uma foto, DNA, impressão digital, etc., já os dados pessoais indiretos são aqueles que não podem ser atribuídos a um indivíduo específico sem informações adicionais, como por exemplo, endereço IP, o nome de uma rua, placa de carro, etc.

Quais são os direitos dos titulares dos dados?

O titular tem salvaguardado o direito de confirmar que seus dados estão com a empresa, bem como acessá-los quando pretender, saber se os dados foram compartilhados, solicitar a sua portabilidade, anonimizar, bloquear ou eliminar os dados, solicitar a correção de dados incompletos, inexatos ou desatualizados e revogar o consentimento para o tratamento dos dados.

Quem são os agentes de tratamento e encarregado?

  • Controlador: pode ser pessoa natural ou jurídica, de direito público ou privado que toma as decisões do tratamento de dados pessoais, como determinar o objetivo do tratamento, implementar medidas que garantam a proteção dos dados, garantir que os operadores cumpram as regras e, em caso de violação dos dados, tem o dever de notificar a autoridade supervisora e os titulares dos dados.
  • Operador: também pode ser pessoa natural ou jurídica, de direito público ou privado que realiza ou executa as atividades do tratamento de dados pessoais sob orientação de um controlador, de modo a garantir que as pessoas autorizadas façam o tratamento dos dados em confidencialidade, além de determinar aspectos técnicos do tratamento, por exemplo, os sistemas usados, as medidas de segurança, as formas de transferência, o armazenamento dos dados, etc.
  • DPO (encarregado), indicado pelo controlador e pelo operador para realizar a comunicação entre o controlador, os titulares dos dados e a Autoridade Nacional de Proteção de Dados, além de ter o dever de monitorar a empresa para saber se está em conformidade com LGPD.

Quando os dados devem ser eliminados da empresa?

Os dados pessoais devem ser eliminados quando a finalidade para a qual foram submetidos tenha sido alcançada ou deixaram de ser necessários, no término do período de tratamento, quando o consentimento for revogado titular e por determinação de autoridade nacional quando ocorrer violação da Lei. No entanto, há algumas hipóteses onde é autorizada a conservação dos dados, por exemplo, em razão de cumprimento de obrigação legal ou regulatória pelo controlador, para estudo de órgão de pesquisa, transferência a terceiro (nos casos que não violam a lei) e para uso exclusivo do controlador.

Quais são as penalidades aplicáveis em caso de descumprimento da LGPD e quais as medidas devem ser tomadas?

A legislação brasileira já previa penalidades aplicáveis em caso de inobservância do tratamento correto dos dados pessoais. No entanto, a LGPD trouxe, além daquelas, sanções administrativas que entrarão em vigor a partir de 1º de agosto de 2021, como a advertência, multa simples, multa diária, divulgação da infração e o bloqueio, suspensão ou eliminação dos dados pessoais a que se refere a infração.

Em casos de ocorrência do vazamento de dados pessoais, a comunicação do incidente deve ser realizada em prazo razoável, conforme definido pela autoridade nacional, e também deve haver informação aos titulares afetados, descrevendo a natureza dos dados pessoais envolvidos.

Quais as vantagens da empresa em aplicar as regras da LGPD e como iniciar o procedimento?

Quando a empresa se adequa à LGPD, além de torná-la mais segura com relação aos dados coletados e armazenados e de diminuir consideravelmente os riscos de vazamento de dados, o relacionamento com o cliente se torna mais transparente, contribuindo para uma melhor experiência na relação com as pessoas, sejam elas clientes ou não, refletindo positivamente para os negócios.

Diante disso, com a finalidade de adequação das empresas à LGPD, existem empresas especializadas em implantação do projeto, com mapeamento, rotinas, criação de meios de proteção físicos e virtuais, etc. Todo este processo deve ser acompanhado e orientado por advogados devidamente capacitados para as regras e implantação das premissas da Lei.

Para saber mais sobre a Lei Geral de Proteção de Dados, clique aqui.

Por Camila Brun, em 28.05.2021

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No dia 14 de maio de 2021, o advogado Luiz Felipe Segalin apresentou a todos os colegas do escritório Dal Cortivo Advogados e Estratégias Jurídicas as técnicas de Legal Design ministradas durante o curso Bits Academy, realizado em fevereiro do mesmo ano. A partir de tal apresentação, o escritório deu início à implementação do setor responsável pelo Legal Design e Visual Law, liderado por Gabriel Wagner, encarregado por aplicar as técnicas em documentos internos do escritório e também nos documentos e contratos das empresas parceiras, a fim de proporcionar melhorias e facilitações nas relações comerciais, com a devida segurança jurídica.

Também já foi iniciada a utilização de Legal Design em petições, facilitando o entendimento dos documentos encaminhados aos Juízes, percebendo uma boa receptividade nesta prática. Nas palavras de Gabriel “O Legal Design tem por objetivo proporcionar uma melhor experiência ao usuário e por isso, em todos nossos documentos procuramos apresentar algo acessível, útil e agradável ao leitor. Desta forma, conseguimos resultados não só positivos, mas também de forma muito mais ágil, aplicando o direito de forma prática e efetiva”.

O sócio fundador do escritório, José Dal Cortivo, comentou que “inauguramos, a partir destas práticas, uma nova fase, com uma prestação de serviços diferenciada e precursora, pois pouquíssimos escritórios a nível de Brasil utilizam-se destas técnicas inovadoras”.  

Por Gabriel Wagner, em 24.05.2021

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Infelizmente, a inadimplência nas relações pessoais e comerciais é presente em nosso cotidiano. O protesto é uma ferramenta muito eficiente pelos credores, na tentativa de mitigar os prejuízos. Ele serve tanto para preparar uma ação futura, especialmente cobrança judicial, como para coagir o devedor a pagar o débito, em razão das restrições que ficam registradas.

Todavia, deve-se tomar muita cautela com o protesto, pois caso seja realizado de forma indevida ou de forma equivocada, pode ocasionar prejuízos ao credor. Sim, além de não receber o credito, o credor poderá ser demando em ação indenizatória de danos morais, caso o protesto não seja realizado dentro das regras legais (veja casos envolvendo protesto indevido em nosso escritório atuou). Você e as pessoas ligadas à sua empresa têm conhecimento e tomam todos os cuidados necessários ao realizar a cobrança e o protesto de títulos?

Sem prejuízos dos cuidados que se devem ter na concessão do credito, o credor deve se precaver também no momento de protestar um título inadimplente. Por exemplo, cada título de credito tem um tempo específico para protesto. Também, alguns títulos, como a duplicata (boleto), possuem vários requisitos e documentação que devem estar de acordo com a legislação, para evitar que o protesto seja indevido.

E mesmo após o pagamento da dívida, os cuidados devem ser mantidos. Sabe-se que não é legal manter as restrições contra o inadimplente após o recebimento do credito. Falando especificamente sobre o levantamento do protesto, fica a indagação: de quem seria a responsabilidade de realizar a baixa do protesto junto ao Cartório?

Nos termos da Lei 9.492/2017, quando se tratar de título regularmente protestado, o ônus da baixa recai sobre o devedor, pois foi ele quem deu causa ao protesto, devendo a parte credora tão somente providenciar a carta de anuência ao devedor assim que solicitada. Todavia, tratando-se de protesto indevido, a obrigação pela baixa do protesto junto ao Tabelionato recai ao credor.  Nestes casos a parte credora deverá se atentar, ainda, para que não ocorra a demora na baixa do protesto, pois além da inclusão, a demora também poderá ser passível de indenização por dano moral.

Portanto, esses e outros cuidados devem ser tomados ao realizar o protesto de títulos em cobranças extrajudiciais.

Por Gabriel Henrique Wagner, em 14.05.2021

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O advogado Luiz Felipe Segalin, sócio do escritório Dal Cortivo Advogados e Estratégias Jurídicas, concluiu, em 03 de fevereiro de 2021, especialização em Legal Design, curso prestado pela Bits Academy.

Trata-se de um conceito inovador na elaboração de documentos voltados ao âmbito jurídico, que nada mais é do que a aplicação de princípios e elementos de design destinados exclusivamente para a melhor experiência do usuário.

Sobre o Legal Design

O legal design é uma forma de transmitir informações ao leitor, de maneira mais acessível e de fácil compreensão, substituindo a linguagem formal e arcaica presente no âmbito jurídico pela utilização de linguagem visual, simples, clara e objetiva.

Essa nova linguagem, que vem ganhando espaço nas relações comerciais, tem como principal objetivo despertar o interesse na leitura, por meio de recursos de design visual, cores, ilustrações, tipografias, layout, fontes, etc., dispostas no documento, a fim de torná-lo mais atraente para o leitor.

O Escritório incentivou a participação no curso pensando em fornecer aos clientes uma experiência intuitiva, útil e agradável ao se deparar com documentos jurídicos voltados às necessidades de sua empresa.

O advogado, responsável pelo Setor de Contratos do Escritório, comentou que “já estamos notando os benefícios do Legal Design especialmente na elaboração de minutas e templates, situações em que clientes elogiaram a simplicidade, objetividade e estética dos documentos”.  Salientou também que “clientes já perceberam a excelente impressão que os documentos causaram em seus stakholders, facilitando e potencializando a conclusão de negócios”.

Esta forma mais agradável de comunicação também será utilizada nas peças jurídicas voltadas aos processos, facilitando a explanação e compreensão das teses apresentadas junto aos Juízes e Tribunais.

Vale ressaltar que a aplicação do legal design não substituí o conteúdo a ser disposto no documento, nem mesmo causa algum prejuízo à sua veracidade. É apenas uma forma moderna e simplificada de elaborara-lo, tirando o “peso” da formalidade disposta nas suas inacabáveis páginas.

Aplicação do Legal Design

Como nosso escritório está sempre de portas abertas às inovações e melhorias, o legal design já vendo sendo aplicado em nossos documentos, por exemplo, em contratos, notificações e petições, sempre pensando em facilitar a comunicação com nossos clientes, e também para levar ao juízo uma linguagem mais objetiva e direta daquilo que desejamos expor.

Para saber mais sobre o legal design e como nosso escritório vem o implementando no dia a dia, acesse o link.

Por Camila Brun, em 10.05.2021