Antes de comprar ou vender um imóvel em condomínio, é importante conhecer as particularidades deste tipo de negociação, especialmente quanto à preferência que os demais condôminos possuem para a aquisição do bem.
Primeiramente, há que se esclarecer que quando se trata de unidade autônoma em condomínio, por exemplo, um imóvel independente, que é de direito de uso apenas do morador, como a vaga de garagem e o apartamento, não se fala em direito de preferência.
Por outro lado, quando duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo imóvel, seja um terreno, uma chácara, uma sala comercial, um apartamento, a situação é diferente. Neste caso, o imóvel em condomínio é um bem comum e indivisível, não sendo possível identificar as delimitações da propriedade de cada condômino dentro do todo maior (a tão falada “parte ideal” de um imóvel).
É para este segundo caso que a lei prevê o direito de preferência na compra e venda de imóveis, que se trata do direito dos demais condôminos/proprietários em adquirir a fração ideal do imóvel que está à venda, antes de ser ofertada para um terceiro, que ingressaria no condomínio do bem.
Qual é o objetivo do direito de preferência?
O exercício do direito de preferência tem a finalidade de manter o bem imóvel no domínio de quem já é proprietário, evitando o ingresso de terceiro indesejável na “sociedade”. Ou, simplesmente, para propiciar ao condômino, se assim o desejar, o aumento da sua participação no bem.
Como proceder para respeitar o direito de preferência na compra ou venda de imóvel em condomínio?
Para que seja possível a concretização do negócio com segurança, todos os coproprietários precisam renunciar ao direito de preferência de adquirir a parte do imóvel que está sendo vendida. Para isso, o renunciante tem o direito de saber quais as condições da venda, pois o direito de preferência se dá nas mesmas condições que o bem seria negociado com terceiro.
Tanto a oferta ao condômino como sua resposta devem ser formalizados por escrito, com os devidos procedimentos jurídicos. Somente após isso se pode ultimar a venda do bem a terceiro, que substituirá o antigo proprietário no condomínio.
E se não for respeitado esse procedimento, o que pode acontecer?
Não sendo respeitado o direito de preferência, tanto o comprador como o vendedor poderão ter transtornos, já que o condômino/proprietário que se sentir prejudicado em seu direito de preferência poderá adjudicar para si a parte do imóvel vendida, mediante o depósito do valor da efetiva negociação com o terceiro. E, neste ponto, as pessoas que negociaram o imóvel poderão ter ainda mais prejuízos, caso a formalização do negócio tenha sido realizada por um valor menor do que foi efetivamente pago.
Mas fique tranquilo, com suporte jurídico adequado, todas essas questões burocráticas decorrentes de negociações de imóveis são encaminhadas da maneira mais adequada possível para trazer segurança na negociação.
Por Camila Brun e José Henrique Dal Cortivo, em 28.05.2021